أولا – التعريف ببدل الخدمات :
هو البدل المالي السنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح العقار المشترك الذي يشمل : ( المبنى و أجزائه وملحقاته المخصصة للاستخدام المشترك بما في ذلك الأرض المقام عليها وكذلك الأرض التي يتم تقسيمها الى وحدات أو أراض مخصصة للتمليك المستقل ) ، وقد حددت المادة (25 ) من القانون رقم 6 لسنة 2019 بشان ملكية العقارات المشتركة بدبي ، حصة المالك من رسوم الخدمات وذلك بنسبة المساحة التي تشكلها الوحدة من المساحة الاجمالية للعقار المشترك وفقا للالية التي يعتمدها المدير العام لدائرة الأراضي والاملاك دبي ، كما حملت المادة المشار اليها المطور رسوم الخدمات عن الوحدات غير المباعة وأيضا عن الوحدات المباعة التي التزم المطور بسداد رسوم الخدمات عنها بموجب اتفاقه مع المشتري في عقد البيع او في استمارة الحجز ، كما تقرر في الفقرة ( ب ) من المادة 25 المشار اليها بأن العبرة عند احتساب حصة المالك في بدل الخدمات هو لمساحة الوحدة المسجلة باسمه في السجل العقاري .
وتفرض دائرة الأراضي والأملاك في دبي رسم الخدمات على جميع أنواع العقارات، ويتم تحصيله على أساس القدم المربع ويتراوح ما بين 3 درهم إماراتي و30 درهم إماراتي لكل قدم مربع أو أكثر حسب المناطق في امارة دبي .
مثال :
انت تملك شقة مساحتها 2000 قدم مربع في مبنى بمنطقة مارينا في امارة دبي وقد حدد رسم الخدمات السنوي في هذا المبنى (( مبلغ 5 درهم إماراتي لكل قدم مربع )) ، وبالتالي تكون رسوم الخدمات السنوية المستحقة عن شقتك هي ناتج ما يلي : ( 2000 قدم مربع × 5 درهم = 10,000 درهم إماراتي سنويًا.
ثانيا – بدل الاستعمال :
هو البدل المالي السنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك أو المطور الفرعي لقاء إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح المرافق المشتركة التي هي المناطق والمساحات المحددة في مخطط المشروع المملوكة للمطور ملكية مقيدة ، المخصصة للاستخدام المشترك وخدمة المشروع الرئيس وتشمل : (( الحدائق ، المساحات الخضراء ، النوافير ، الشوارع ، البحيرات ، برك السباحة ، الملاعب ، الساحات العامة ، المواقف العامة للسيارات ، ممرات المشاة ، الشواطئ ، وغيرها )
ثالثا – في اعتماد بدل الخدمات وبدل الاستعمال :
نصت المادة (27 ) من القانون رقم 6 لسنة 2019 بشان ملكية العقارات المشتركة بامارة دبي :
أ – يحظر على جهة الإدارة ( المقصود بها الجهة التي تتولى إدارة المرافق المشتركة او العقار المشترك او الأجزاء المشتركة وتشمل ( المطور أو شركة الإدارة أوشركة إدارة المشروع الفندقي حسب الأحوال ) فرض أو استيفاء أي بدلات مالية مهما كان نوعها من المالك نظير إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة او المرافق المشتركة او لأي سبب آخر إلا بعد الحصول على الموافقة المسبقة من المؤسسة ( مقصود بها مؤسسة التنظيم العقاري ) ، ويتم إصدار هذه الموافقة وفقا لنظام المجمع الأساس المعتمد والضوابط والمعايير التي يعتمدها المدير العام ( المقصود به مدير عام دائرة الأراضي والاملاك بدبي ) في هذا الشأن .
ب – لغايات تطبيق حكم الفقرة (أ ) من هذه المادة ، لا يجوز للمؤسسة ( المقصود بها مؤسسة التنظيم العقاري ) الموافقة او المصادقة على الموازنة الخاصة لبدل الخدمات أو بدل الاستعمال إلا بعد اعتمادها من أحد مكاتب تدقيق الحسابات القانونية المعتمدة لديها لهذه الغاية .
ج – للمؤسسة في حالات الضرورة اعتماد موازنة مؤقته لبدل الخدمات الى حين اعتماد الموازنة المشار اليها في الفقرة (ب ) من هذه المادة ، ويتم اعتماد الموازنة المؤقتة وفقا للضوابط التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن .
يستخلص من نص هذه المادة : انه يمتنع على (( المطور أو شركة الإدارة أوشركة إدارة المشروع الفندقي )) بحسب الأحوال القائمة على إدارة المرافق المشتركة أوالاجزاء المشتركة بفرض أية رسوم على مالك الوحدة إلا بموجب موافقة مؤسسة التنظيم العقاري ، كما منعت هذه المادة بفقرتها ( ب ) مؤسسة التظيم العقاري من الموافقة او المصادقة على الموازنة الخاصة لبدل الخدمات وبدل الاستعمال إلا بعد اعتماد هذه الموازنة من مكتب تدقيق حسابات معتمد من مؤسسة التنظيم العقاري ، كما منحت هذه المادة بالفقرة (ج ) الحق لمؤسسة التظيم العقاري ولحالات الضرورة باعتماد موازنة مؤقتة لبدل الخدمات لحين اعتماد الموازنة النهائية المشار إليها بالفقرة ( ب ) من هذه المادة .
ثالثا – عدم سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال :
حسب المقرر في نص المادة (28 ) من القانون رقم 6 لسنة 2019 : لا يجوز للمالك أو المطور الفرعي الامتناع عن سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال المعتمد من المؤسسة ، كما لا يجوز للمالك أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة لتجنب دفع البدلات المستحقة عليه .
وقد وضح التعميم رقم 1 لسنة 2020 الصادر عن مدير عام دائرة الأراضي والاملاك بدبي ( الطريقة والطرف المسؤول عن سداد رسوم الخدمات وورسم الاستعمال ( بحسب الحالة والجهة المسجلة باسمها الوحدة ) ، و في المادة ( 2 ) نورد بعضا من بنود هذه المادة :
4 – يتعين على الملاك والمطورين ( فيما يتعلق بالوحدات الغير مباعة ) و أية وحدات لم يتم تسليمها سداد رسوم الخدمة في حساب العقار ذات الملكية المشتركة المعتمدة في المؤسسة المبين تفاصيها في فاتورة بدل الخدمة وبدل الاستعمال .
5 – يسدد المطورين الرئيسين والمطورين الفرعيين رسوم الخدمات وبدل الاستعمال أو أي رسوم أخرى معتمدة من قبل المؤسسة لاي وحدة لم يتم تسجيلها باسم مشتري في حالة عدم سداد المشتري سعر بيع الوحدة بالكامل ، حتى لو كان هناك أي طلبات او التزامات أخرى قائمة ويطبق هذا أيضا على شركات التمويل التي ترفض تسجيل الوحدة باسم المشتري عند وفاء الممول لهم بالتزاماتهم التعاقدية .
6 – يجب على الملاك سداد رسوم بدل الخدمات وبدل الاستعمال واي رسوم أخرى معتمدة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري .
7 – لا يجوز لمالك الوحدة الامتناع عن سداد رسوم بدل الخدمات او بدل الاستعمال المفروض عليه اصولا او عن أي بند يغطيه بدل الخدمة او بدل الاستعمال مفروض اصولا لاي سبب من الأسباب ويشمل ذلك على سبيل المثال لا الحصر ما يلي :
أ – عدم استخدام الأجزاء المشتركة او المرافق المشتركة
ب – عدم استخدام وحدته
ج – تقصير او تأخير من جانب الإدارة في اصلاح او صيانة المناطق المشتركة .
8 – يتم تحصيل رسوم بدل الخدمة او بدل الاستعمال بشكل ربع سنوي ما لم يبد مالك الوحدة رغبته في سداد ذلك البدل لمدة أطول .
9 – تخضع جميع المناطق المملوكة للمطور لبدل الخدمات أو بدل الاستعمال وعلى أن يتحمل المطور حصته ببدل الخدمات أو بدل الاستعمال .
10 – يتم تحصيل بدل الخدمات أو بدل الاستعمال من المطور للوحدات التي يلتزم المطور بتحمل رسوم الخدمات او رسوم الاستعمال عنها بموجب عقد البيع او الحجز وفقا لما تم الاتفاق عليه في ذلك العقد ، وللمؤسسة في هذه الحالة الطلب من المطور تقديم الضمانات التي تراها مناسبة لضمان التزامه بسداد حصة مالك الوحدة من بدل الخدمات طيلة مدة الالتزام المحددة في العقد .
11 – يتحمل المشتري رسوم الخدمات أو بدل الاستعمال من تاريخ إصدار شهادة الملكية باسمه واخطاره لاستلام الوحدة .
12 – عدم سداد الرسوم المعتمدة في الوقت المحدد يعدم مخالفة للقانون ويحق لجهة الإدارة بموجبه اتخاذ الإجراءات القانونية بحق المتخلفين عن السداد والتي قد تصل الى بيع وحدة المالك .
13 – لا يمكن لجهة الإدارة منع المالك من تلقي أو الاستفادة من الوحدة أو المناطق المشتركة أو المرافق العامة بقصد إلزام المالك بدفع رسوم بدل الخدمات أو رسوم بدل الاستعمال .
رابعا – إيداع بدل الخدمات والتصرف به :
نصت المادة ( 30 ) من القانون رقم 6 لسنة 2019 :
أ- على جهة الإدارة فتح حساب خاص ببدل الخدمات لِّكُل عقار مُشترك، لدى أحد المصارف المُرخّصة بالعمل في الإمارة والمُعتمدة من المُؤسّسة.
ب- على جهة الإدارة إيداع بدل الخدمات في الحساب المُشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة خلال (7) سبعة أيام عمل من تاريخ استيفائها لبدل الخدمات، وفقاً للضّوابط التي يصدُر بتحديدها قرار من المُدير العام في هذا الشأن .
ج- لا يجوز الحجز على المبالغ المُودعة في الحساب الخاص ببدل الخدمات لصالح دائني جهة الإدارة لأي سببٍّ كان .
د- يلتزم المُطوّر إلى حين تعيين شركة الإدارة من المُؤسّسة، بإدارة العقار المُشترك والاحتفاظ ببدل الخدمات المُسدّد من المُلاّك في الحساب الخاص بالبدل على النحو المُقرّر بموجب هذا القانون .
ه- لا يجوز التصرُّف بالأموال المُودعة في الحساب الخاص ببدل الخدمات ، ويقتصر استخدام هذه الأموال حصر اً على الأغراض التالية :
1 – خدمات نظافة الأجزاء المُشتركة .
2 – خدمات الأمن والسّلامة في العقار المُشترك.
3 – خدمات تشغيل وصِّيانة و اصلاح وتحسين الأجزاء المُشتركة والتركيبات والتجهيزات والتمديدات فيها والإبقاء عليها بحالة جيّدة.
4 – أقساط التأمين على العقار المُشترك.
5 – سداد أي أتعاب مُترتِّّبة على تدقيق حسابات وميزانيّات الحساب الخاص ببدل الخدمات.
6 – سداد أتعاب شركة الإدارة التي تُحدِّد المُؤسّسة مقدارها وآليّة صرفها.
7 – تغطية المصاريف الإداريّة للمُطوّر التي تعتمدها المُؤسّسة لقاء إدارة المشاريع الكُبرى.
8 – الاحتياطي النّقدي المُخصّص لتغطية الحالات الطارئة، أو لإحلال المُعِّدّات والأجهِّزة
في الأجزاء المُشتركة، على أن يتم إيداعُه في حساب مُستقِّل عن الحساب الخاص ببدل الخدمات، ولا يجوز التصرُّف في ذلك الاحتياطي لأي أغراض أخرى إلا بعد الحُصول على مُوافقة مُسبقة من المُؤسّسة وذلك فيما عدا الحالات الطارئة التي لا تحتمل التأخير.
9 – سداد أي رُسوم أو نفقات نظير قيام المُؤسّسة بالتفتيش والإشراف على إدارة وتشغيل وصِّيانة و اصلاح العقارات المُشتركة.
10- تغطية أي نفقات أخرى ينص عليها نظام المُجمّع الأساس وتعتمدها المُؤسّسة، تكون لازمة لإدارة وتشغيل وصِّيانة و اصلاح الأجزاء المُشتركة.
و- في حال عدم كفاية الاحتياطي النّقدي المُشار إليه في البند (8) من الفقرة (ه ) من هذه المادة لتغطية نفقات الحالات الطارئة، فإنّه يجوز لجهة الإدارة مُطالبة المُلاك بتغطية هذه النفقات وذلك بعد الحُصول على المُوافقة المُسبقة من المُؤسّسة على ذلك.
خامسا – إيداع بدل الاستعمال والتصرُّف به
نصت المادة (31 ) من القانون رقم 6 لسنة 2019 :
أ- على المُطوّر الرئيس فتح حساب خاص ببدل الاستعمال لِّكُل مشروع رئيس، لدى أحد المصارف المُرخّصة بالعمل في الإمارة والمُعتمدة من المُؤسّسة.
ب- على جهة الإدارة تحصيل بدل الاستعمال و ايداعه في الحساب الخاص المُشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة خلال (7) سبعة أيام عمل من تاريخ استيفائها لبدل الاستعمال، وفقاً للضّوابط التي يصدُر بتحديدها قرار من المُدير العام في هذا الشأن.
ج- في حال قيام المُطوّر باستغلال المرافق المُشتركة لأغراض تجاريّة ذات عائد مالي بعد الحُصول على مُوافقة الدائرة، فإنّه يجب عليه إيداع نسبة من صافي الأرباح المُتأتّية من ذلك الاستغلال في الحساب الخاص ببدل الاستعمال، وذلك خلال (10) عشرة أيام من تاريخ استيفاء عوائد استغلال المرافق المُشتركة، ويتم تحديد النسبة من صافي الأرباح بقرار يصدُر في هذا الشأن عن المُدير العام.
د- يقتصر استخدام الأموال المُودعة في الحساب الخاص ببدل الاستعمال حصراً على الأغراض المُبيّنة في الفقرة (ه) من المادة (30) من هذا القانون، وذلك فيما يتعلّق بالمرافق المُشتركة في المشروع الرئيس.
ه – بالإضافة إلى الأغراض المُشار إليها في الفقرة (ه ) من المادة (30 ) من هذا القانون، يجوز للمُطوّر الرئيس، وبعد الحُصول على المُوافقة المُسبقة من المُؤسّسة ، استخدام جُزء من الأموال المُودعة في الحساب الخاص ببدل الاستعمال لأغراض إصلاح وصِّيانة المناطق المملوكة للمُطوّر في المشروع الرئيس متى كانت مُتاحة لانتفاع العامّة ودون مُقابِّل.
و- لا يجوز الحجز على المبالغ المُودعة في الحساب الخاص ببدل الاستعمال لصالح دائني المُطوّر الرئيس لأي سببٍّ كان.
سادسا – استيفاء بدل الخدمات وبدل الاستعمال :
نصت المادة ( 32 ) من القانون رقم 6 لسنة 2019 :
أ- لجهة الإدارة حق امتياز على كل وحدة فيما يتعلق ببدل الخدمات غير المُسدّد عنها، ولا يجوز التصرُّف بالوحدة إلا بعد سداد هذا البدل لجهة الإدارة .
ب- في حال لم يُسدِّد المالك حصّته من بدل الخدمات أو أي جُزء منه، فعلى جهة الإدارة مُطالبته بسداد هذا البدل خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ إخطاره بذلك بمُوجب إخطار خطّي تُصادِّق عليه المُؤسّسة ، وفي حال انقضاء هذه المُهلة تُعتبر المُطالبة الماليّة الصادرة عن جهة الإدارة للمالك قابلة للتنفيذ لدى قاضي التنفيذ في المركز وفقاً للقواعد والإجراءات المعمول بها لديه في هذا الشأن .
ج- لقاضي التنفيذ المُختص متى اقتضت الضّرورة ذلك، بيع الوحدة التي لم يُسدِّد مالكها حصّته من بدل الخدمات عن طريق المزاد العلني لاقتضاء قيمة هذا البدل.
د- يلتزم المالك الذي تخلّف عن سداد حصّته من بدل الخدمات بسداد الرُّسوم والمصاريف القضائيّة وأتعاب المُحاماة التي يُحدِّدها قاضي التنفيذ المُختص.
ه- تُحدد المُؤسّسة الوسيلة التي يتم بها تبليغ الإخطار المُشار إليه في الفقرة (ب ) من هذه المادة.
و- تسري الأحكام المنصوص عليها في هذه المادة على استيفاء بدل الاستعمال المُستحق للمُطوّر الرئيس.
سابعا – التعميم رقم (9 ) لسنة 2024 بشأن إطلاق خدمة فصل المبالغ المتنازع عليها لرسوم الخدمات في نظام الملاك :
بموجب هذا التعميم يتوجب على شركات الإدارة في حالات نشوب نزاع حول الملزم بسداد رسوم الخدمات بين المطور العقاري وملاك الوحدات أو بين مالك وحدة عقارية سابق ومالك وحدة عقارية جديد يجب على شركة الإدارة فصل المبالغ المتنازع عليها لرسوم الخدمات في نظام الملاك ، ومن ثم اللجوء الى مركز فض المنازعات الايجارية لاقامة دعوى قضائية لتحديد الطرف الملزم بسداد رسوم الخدمات عن الفترة المتنازع عليها في الحالات الاتية :
– في حالة شراء الوحدة من المطور العقاري ولم يقوم المطور بتسليم الوحدة العقارية للمشتري ووجود نزاع قائم بين الطرفين على رسوم الخدمات
– في حالة التصرف بوحدة عقارية غير معتمد رسوم الخدمات لها وتم اعتماد رسم الخدمات بعد تاريخ التصرف للوحدة العقارية ووجود نزاع قائم بين الطرفين على رسوم الخدمات .
– في حالة وجود رسوم خدمات مجانية ممنوحة من قبل المطور العقاري لمالك الوحدة العقارية حسب الاتفاق بينهم ووجود نزاع قائم بين الطرفين على رسوم الخدمات
ويتطلب على شركات الإدارة فصل رسوم الخدمات ومطالبة المالك السابق للوحدة العقارية بدفع رسوم الخدمات في الحالات التالية :
– في حالة شراء وحدة عقارية عن طريق المزادات وتوجد رسوم خدمات مستحقة للدفع قبل شراء الوحدة العقارية .
– في حالة وجود حكم قضائي صادر من الجهات القضائية المختصة بعدم تحميل الرسوم على المالك الجديد للوحدة العقارية .
وفي حال عدم الالتزام بما ورد أعلاه سوف تقوم المؤسسة باتخاذ الإجراءات اللازمة تجاه الشركات المخالفة بهذا الخصوص .
