أولا – حق الامتياز :
حتى يتمكن المقاول من ضمان حقه عن الاعمال التي نفذها بالمشروع يتوجب عليه تسجيل حق الامتياز على العقار الذي سيشاد عليه المشروع لدى دائرة الأراضي والاملاك دبي حتى يكون له الأولوية على باقي دائني مالك المشروع في استيفائه لمستحقاته عن الاعمال او المنشات التي نفذها والتي زادت من قيمة العقار الكائن عليه المشروع وقت بيعه ، حيث انه حق عيني من حقوق الامتياز الخاصة التي ييجب على من يتمسك به ( المقاول او المهندس المعماري ) ان يقوم بتسجيله على صحيفة العقار الذي سيشاد عليه المشروع وتكون مرتبته هذا الحق من وقت التسجيل ,
استنادا للمقرر قانونا بالمادة 1504 من قانون المعاملات المدنية : الامتياز حق عيني تابع يخول الدائن أسبقية اقتضاء حقه مراعاة لصفته ويتقرر بنص القانون .
وللمقرر قانونا بالمادة 1527 من قانون المعاملات المدنية :
1 – المبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين الذي عهد اليهم في تشييد الأبنية او منشات أخرى او في إعادة تشييدها أو في ترميمها او صيانتها يكون لها امتياز على هذه المنشآت ولكن بقدر ما يكون زائدا بسبب هذه الاعمال في قيمة العقار وقت بيعه .
2 – ويجب أن يسجل حق الامتياز وتكون مرتبته من وقت التسجيل .
وللمقرر قانونا : أن النص في المادة 1504 من قانون المعاملات المدنية على أن (الامتياز حق عيني يخول الدائن أسبقية اقتضاء حقه مراعاة لصفته ويتقرر بنص القانون)، وفي المادة 1527 من ذات القانون أن (1- المبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين الذين عهد إليهم في تشييد أبنية أو منشآت أخرى أو في إعادة تشييدها أو في ترميمها أو صيانتها يكون لها امتياز على هذه المنشآت ولكن بقدر ما يكون زائدًا بسبب هذه الأعمال في قيمة العقار وقت بيعه. 2- ويجب أن يسجل هذا الامتياز وتكون مرتبته من وقت التسجيل) يدل على أن الامتياز هو مزية يقررها القانون لحق معين لاعتبارات خاصة فيها يضمن بها أولوية اقتضائه من أموال المدين فالامتياز بهذه المثابة هو نوع من الضمان للحق، وأن الحقوق الممتازة تتمايز فيما بينها في مرتبة الامتياز فتكون الأولوية للحقوق ذات المرتبة المتقدمة، وأن الامتياز المقرر للمقاولين على المنشآت التي عهد إليهم بموجب عقد مقاولة في تشييدها نظير المبالغ المستحقة لهم يرد علي ما زاد في قيمة العقار بسبب هذه الأعمال وبقي قائمًا إلي وقت بيع العقار لا وقت إقامة المنشآت، ولا يسري هذا الامتياز إلا إذا تم التأشير به بسجلات دائرة الأراضي والأملاك بتسجيل حق الامتياز بما هو مستحق لصالحهم علي العقار .
محكمة التمييز دبي –بتاريخ 10-10-2023 في الطعن رقم 2023 / 826 طعن تجاري
وبناء عليه إن الضمان لحقوق المقاول على المشروع تكون فقط عن الزيادة في قيمة العقار بتاريخ البيع نتيجة للمنشآت والاعمال التي نفذها المقاول أو المهندس فيه ، ولا يحق لصاحب حق الامتياز هذا ( المقاول أو المهندس المعماري ) التمسك به إلا من تاريخ تسجيله على صحيفة العقار لدى دائرة الأراضي والاملاك .
ثانيا –حبس المشروع :
في غالب الأحيان ينشب خلاف بين المقاول ومالك المشروع بشأن مستحقات المقاول أو بشأن الطرف المتسبب بتأخير تنفيذ الاعمال بالمشروع ويتطور الامر بينهما الى فسخ العقد إما من جهة المالك أو من جهة المقاول وفي حال لم يسدد مالك المشروع مستحقات المقاول يكون من حق المقاول حبس المشروع تحت يده ضمانا لاستيفاء مستحقاته حيث ان حق المقاول في حبس المشروع هو مصان في نصوص قانون المعاملات المدنية لا سيما ان عقد المقاولة هو من العقود الملزمة للجانبين حيث من المقرر بنص المادة (414) من قانون المعاملات المدنية : لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به مادام الدائن لم يوف بالتزام في ذمته نشأ بسبب إلتزام المدين وكان مرتبطاً به .
والمقرر بالمادة ( 418 ) من نفس القانون : من احتبس الشيء استعمالا لحقه في احتباسه كان أحق من باقي الغرماء في استيفاء حقه منه .
و المقرر بالمادة ( 879 ) من نفس القانون :
1 – إذا كان لعمل المقاول أثر في العين جاز له حبسها حتى يستوفي الأجرة المستحقة وإذا تلفت في يده قبل سداد أجره فلا ضمان عليه ولا أجر له .
2 – فإذا لم يكن لعمله أثر في العين فليس له أن يحبسها لاستيفاء الأجرة فان فعل وتلفت كان عليه ضمان الغصب .
بناء على ماسبق يتضح انه في حال استعمل المقاول حقه بحبس المشروع ضمان لأجرة مستحقة عنه يكون له الأولوية على باقي الدائنين في استيفاء مستحقاته منه ، كما يجب ان يستعمل المقاول حق الحبس استعمالا مشروعا أي يجب ان تكون له اجرة مستحقة عن المشروع فان لم يكن له اجرة مستحقة يعتبر غاصبا ويتوجب عليه ضمان الغصب .
ثالثا – انقضاء الحق بالاحتباس ، و استرداد الشيء المحتبس :
وفقا للمقرر بالمادة ( 419 ) من قانون المعاملات المدنية :
1 – ينقضي الحق في الاحتباس بخروج الشيء من يد حائزه أو محرزه ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.
2 – ومع ذلك يجوز لمن احتبس الشيء إذا خرج الشيء من يده خفية او بالرغم من معارضته أن يطلب استرداده خلال ثلاثين يوما من الوقت الذي علم فيه بخروجه من يده وقبل انقضاء سنة من وقت خروجه .
وبكل تقدير واحترام ،،،
المستشار القانوني / ماهر محمود الخلف